Эксперт Северо-Кавказского федерального университета (СКФУ, Ставрополь) рассказала о рисках нестандартных схем покупки жилья в 2026 году. Речь идёт о рассрочках, субсидированных ставках и комбинированных схемах.
Ипотечная ставка всё растёт, и российский рынок жилья уже второй год вынужден замещать недоступную ипотеку альтернативными инструментами. Рассрочки, субсидированные ставки, комбинированные схемы — по сути, всё это является попыткой удержать спрос в условиях, когда классическая рыночная ипотека остается неподъемной для значительной части покупателей. И первопричиной эксперт СКФУ назвала высокую стоимость заёмных средств.
«Несмотря на снижение ключевой ставки до 14,25%, рыночная ипотека по-прежнему держится в диапазоне 17−21% годовых. И при таком уровне ежемесячного платежа рынок физически не может опираться на рыночное кредитование. По данным Дом.РФ, около 82% ипотечных выдач в 2025 году пришлось на программы господдержки, прежде всего на «Семейную ипотеку», а общий объём выдач сократился примерно до 4,5 трлн рублей против почти 5 трлн в 2024 году», — рассказала кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов и кредита института экономики и управления СКФУ Елена Золотова.
То есть государство остаётся главным источником поддержки спроса, но одновременно сжимает эту опору, ведь ужесточение условий льготных программ сокращает круг потенциальных заемщиков и подталкивает девелоперов к собственным инструментам стимулирования продаж. Прежде всего, имеется в виду правило «одна льготная ипотека на семью». Парадокс в том, что чем жёстче регулируется господдержка в целом, тем активнее рынок порождает обходные схемы.
И картина рисков различна по сторонам сделки. Для застройщиков ключевая угроза — это накопление непроданного предложения. Так по данным Дом.РФ, около 33 млн кв. м строящегося жилья имеют распроданность ниже нормативного уровня. При этом рост цен фактически остановился. За первые пять месяцев 2026 года новостройки подорожали примерно на 3%, то есть ниже инфляции, а рынок переходит от фазы быстрого роста к стагнации и борьбе за каждого покупателя.
Сейчас главный вызов для населения — это риск «отложенного решения». Многие люди оформляли рассрочку в расчёте на скорое удешевление ипотеки, но если к моменту закрытия рассрочки кредиты останутся дорогими, то заёмщику придётся либо искать дополнительные собственные средства, либо переходить на ипотеку на менее комфортных условиях. Эксперт отмечает, что проблема недоступности кредита при этом не решается, а лишь переносится в будущее.
«Для банков и инвесторов фактором риска выступают субсидированные программы, при которых стоимость объекта оказывается выше его потенциальной цены при перепродаже. Здесь важно различать две модели. В государственных льготных программах разницу между льготной и рыночной ставкой компенсирует бюджет, и цена квартиры не искажается. Иное дело, если субсидирование идёт от самого застройщика. Чтобы оплатить банку снижение ставки, девелопер закладывает стоимость этой субсидии в цену лота. В итоге объект стоит дороже рыночной цены, а для банка это означает переоцененный залог и скрытый риск на балансе», — объяснила эксперт.
Так, текущая ситуация носит скорее циклический характер. Рассрочки и субсидированные ставки — это производные от дорогих денег, которые будут постепенно терять актуальность по мере смягчения политики ЦБ, однако важно отметить, что структурный след останется.
«Действительно, рынок стал заметно более зависимым от механизмов господдержки и нестандартных схем продаж и кредитования, и эта зависимость не исчезнет с первым же снижением ставки. В ближайшие 12−18 месяцев наиболее вероятен сценарий постепенной нормализации, а именно, снижение ставок вернет часть спроса в классическую ипотеку, но процесс будет растянут во времени», — добавила Елена Золотова.
Эксперт подчеркнула: российский рынок жилья переживает не кризис, а сложную адаптацию к новой стоимости денег. Цены не падают, стройки идут, ипотека обслуживается, и рынок не переходит в кризисную фазу под высокой ставкой, а перестраивается под неё.
Принципиально изменилось одно — период, когда рост цен на 20−30% в год компенсировал любые ошибки, закончился. Если раньше дорожающий рынок работал как универсальный компенсаторный механизм, сглаживал и завышенную цену лота, и слабый проект, и спрос, разогнанный схемами, то сейчас, когда цены остановились, этот механизм исчез.
В новых условиях конкурентным преимуществом становятся уже не схемы продаж, а качество проекта, финансовая устойчивость девелопера и реальная платежеспособность покупателя.
