Центробанк готовит новые ограничения для ипотечных программ с отложенным ростом платежа. О том, как нововведение отразится на заемщиках, кредитных организациях и застройщиках Ставропольского края, рассказала эксперт СКФУ.
Центробанк намерен ограничить выдачу кредитов по схемам, в которых первые годы заемщик платит меньше, а затем платёж резко возрастает. Регулятор планирует сократить льготный период до трёх лет и обязать банки формировать повышенные резервы по таким ипотечным кредитам. Как поясняют эксперты, в новых условиях кредитным организациям станет экономически невыгодно работать с подобными программами.
Речь идёт о так называемой «траншевой» ипотеке с дифференцированными во времени платежами, когда в первые годы взнос искусственно занижен за счёт застройщика или особых условий банка. По оценкам специалистов, такие схемы несут скрытые риски как для самих заемщиков, так и для банковской системы в целом.
— Данный вид ипотеки создаёт иллюзию доступности: заемщик рассчитывает на свои силы исходя из низкого первоначального платежа, но может оказаться не готов к резкому скачку финансовой нагрузки через несколько лет. Кроме того, часто «низкий платёж» на старте закладывается в конечную стоимость квартиры, из-за чего покупатель переплачивает за сам объект, — рассказала доктор экономических наук, профессор кафедры финансов и кредита Северо-Кавказского федерального университета (СКФУ) Виктория Митрохина.
Со стороны банковской системы, по словам эксперта СКФУ, главная угроза — рост неплатежей: при завершении льготного периода повышается вероятность дефолтов, что негативно сказывается на стабильности всей системы. Классическим инструментом макрорегулирования в такой ситуации, подчеркнула она, становится именно ограничение льготного периода тремя годами и требование формировать повышенные резервы.
— Когда банк обязан закладывать больше денег в резервы под «рискованные» кредиты, у него замораживается капитал, который мог бы приносить прибыль, — объяснила Виктория Митрохина.
Повышение резервов означает, что банки будут вынуждены иммобилизовать огромные объёмы ликвидности «в запас» вместо того, чтобы направлять их в оборот и зарабатывать. Работающие активы кредитных организаций сократятся, а из-за снижения маржинальности банки практически полностью откажутся от партнёрских схем с застройщиками, где платёж в первые три года вырастает более чем на 20%. В долгосрочной перспективе это защитит их балансы от «скрытых» плохих долгов, которые неизбежно возникли бы, если бы заемщики массово не потянули резко выросший рыночный платёж.
А вот для заёмщиков ограничения обернутся снижением доступности на старте.
— Исчезнет возможность переждать первые годы строительства дома с низким платежом, совмещая ипотеку со съёмом жилья, — платить придётся сразу по полной рыночной ставке. Вместе с тем ожидаются и плюсы: застройщики больше не смогут закладывать «комиссию банку» в тело кредита, исчезнет искусственная наценка на жильё, которая из-за этих схем достигала около 20−30%. Граждан также защитят от жёсткого «кассового разрыва», когда через 1−3 года ежемесячный платёж по договору резко вырос, — прокомментировала Виктория Митрохина.
Наиболее ощутимыми последствия будут для девелоперов. Если ранее схемы с отложенным ростом платежа занимали до 20−30% всех выдач на рынке новостроек, и их исчезновение заметно «охладит» спрос. Застройщикам придётся развивать другие инструменты привлечения покупателей.
- Чтобы сохранить темпы продаж и наполняемость эскроу-счетов, девелоперам, по оценке эксперта, придётся снижать цены или соглашаться на меньшую прибыль: просто «заложить» субсидию в стоимость квартиры больше не получится, — рассказала эксперт СКФУ.
Новые правила должны вступить в силу с 1 июля 2027 года, соответствующий законодательный проект выйдет в начале 2027 года, поэтому у рынка недвижимости есть время адаптироваться, подчеркивает экономист СКФУ, особо отмечая, что в «Основных направлениях единой государственной денежно-кредитной политики» на 2027−2029 годы Банк России последовательно прописывает жёсткий курс на борьбу с искусственным завышением цен на новостройки и околоипотечными схемами.
